第七届上海建筑管道系统展

上海国际建筑管道系统与给排水技术展览会

BUILDEX CHINA (SHANGHAI) 2022

2022年10月9~11日

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今年上海将完成旧改90万平方米,新举措将提高历史建筑保护力度

12月8日,黄浦乔家路北块685街坊房屋征收生效,第二轮征询签约比率达到99.72%,上海老城厢又一幅地块就此踏上焕新之路。

接近年关,上海旧改力度不减,从11月以来,虹口和黄浦有多个旧改地块征收签约破99%。截至上月底,中心城区成片二级旧里以下房屋改造达到80万平方米,占全年目标的114%,4万户居民告别拎马桶的日子。预计今年全年将完成90万平方米。

到明年,上海中心城区成片二级旧里以下房屋征收将全部完成。在改善民生的基础上,新的探索与理念正在一一落地,推动旧里“洼地”成为城市未来发展“高地”。

历史文脉保护力度再加强

近日,由近20位资深专家组成的专家委员会集体开展了一次技术研讨,重点讨论旧改地块后续建设,如何以历史风貌保护为前提,落实保护保留的设计施工技术。“这些技术是在多年实践基础上的总结和提炼,具有很强的指导意义,包括如何通过整体托换开发历史建筑的地下空间、怎样解决地铁上盖老房子的减震隔震、石库门的门头如何在修旧如故的基础上焕发新生、如何将数字技术应用于保护监管……这些技术措施最终目的都是把历史文脉保护落到最细处。”上海市旧改办工作专班负责人表示。

居民签约如火如荼,相比之下,地块里的历史风貌保护做得“慢”且“细”。虽然旧改流程有了变化,在房屋征收阶段,建筑专家团队就提前介入进甄别和评估历史风貌,但是整个过程通常以“年”计算。

虹口17街坊从启动征收到交地不到一年,堪称“神速”,对待历史风貌却十分谨慎。去年年底,最后一位居民搬离之后,街坊被专业机构接管,小心看护。活跃在地块里的从居民变成建筑专家,他们在不同建筑外墙用不同颜色标记,以代表不同的保护等级。经过3个月应急抢险保护,乔家路地块里的珍贵文物“书隐楼”要比过去稳固许多,匠人们还把脱落的老构件全部归整并一一编号,等待未来的全面修缮。

但这些还不够,旧改地块将会成为历史文化保护融入城乡建设的范本。上述负责人表示,分类科学、措施得当的设计施工技术不仅仅会在旧改地块中落地,而且可以推广运用到更广泛的城市建设当中。“这些技术解决的是老建筑改造再利用的共性问题,只有解决了这些问题,才能实现城市功能的完善,让老建筑真正和现代生活融为一体,成为彰显上海城市特色的金字招牌”。

旧改地块普遍与风貌区交叠。除了专业保护技术,还需长远规划才能让地块价值充分彰显,延续城市记忆。今年8月,虹口17街坊项目公司启动股权转让,成为首个通过上海市土地交易市场和上海联交所“场所联动”招商股转工作机制的地块。经现场公证,加权汇总规划实施方案评审得分和竞价得分,确定招商蛇口下属公司为股转合作企业。

“这家企业的报价不是最贵的,但它提供了最好的开发方案,在专家评审中的得分排名第一。”一位工作人员透露,17街坊的开发方向,是最大程度保留文脉,留存石库门肌理,并注入现代使用功能。

围绕“好人家、好作品、好价格”,上海还会有更多旧改地块以开放的态度引导市场力量积极参与,让最专业的人来做专业的事。

旧改“老大难”确定征收方案

黄浦区44街坊(零星地块)从启动征收到征收生效,只花了4个月时间。作为上海首批试点改造的零星旧改地块,静安宝昌路521弄在一个半小时内,居民征询签约率就达到100%。随着旧改机制不断创新,零星地块征收有望提速。

相比成片地块,零星地块和“毛地”都算是旧改“老大难”。前者占地面积小,无论是房屋征收还是资金平衡都有很大难度。“毛地”是上世纪旧改制度产物,政府按土地现状出让,开发商承担拆迁补偿安置费用,曾有力推动旧改进程,但因为资金、收益、市场预期等因素,开发商无力动迁,导致一些“毛地”常年搁置。

记者从市旧改办获悉,上海今年已经进入零星地块攻坚战,将采用“三分法”进行改造。对已启动征收的零星旧改地块(包括结合成片旧改带征的地块),保持政策连续性,继续按原计划和方式实施征收改造;对规划明确为教育、医疗、卫生、养老、社区配套服务等公建配套设施以及绿化、市政、道路用地性质的零星旧改地块,按规划实施征收改造;对其他零星旧改地块,探索实施以“留房留人”为主的旧住房更新改造方式,春阳里、承兴里都有探索经验。

截至去年底,上海中心城区共有零星旧改地块148个,涉及二级旧里以下房屋约48.4万平方米、居民1.7万户。截至今年10月底,上海已完成零星二级旧里以下房屋改造3.2万平方米。剩余45.2万平方米涉及1.58万户居民,计划将在“十四五”期间完成改造,并力争提前。

针对“毛地”的处置方案和改造计划也已经明确。目前,上海黄浦、虹口、杨浦3个区还剩余9幅“毛地”未启动改造,共涉及二级旧里12余万平方米、0.7万户居民。到今年年底前,上海计划启动杨浦区146街坊等4个“毛地”地块,涉及8万平方米、0.4万户。包括虹口区185街坊在内的其余地块将在明年初启动改造处置。

4个月100%搬离的背后

今年上半年,黄浦区的501街坊及504街坊开创了企业征收的“新速度”,只用了4个月时间,33家企业 100%签约和100%腾空搬迁。

“一轮(征询)是小考,二轮是中考,搬场是大考”,在征收人员中流传着这样一句话。旧改征收的每一步都事关切身利益,考验着征收工作者的责任心和服务意识。

和居民房屋征收不同,企事业单位在房屋征收过程中存在的问题更加复杂,比如涉及部门较多、租赁户清退难、历史遗留矛盾多,征收审批周期长等等。黄浦区单位征收部相关负责人介绍,由于33家企业面临的问题不同,征收小组形成“一户一策”提前和企事业单位沟通,帮助他们解决困难,为以后的签约和搬迁赢得了时间。

旧改牵动着众人的心,常常几家欢喜几家愁。面对在征收中占“大头”的居民,征收工作同样细致。

今年10月,黄浦区137、138、139基地旧改征询陆续生效,在街坊邻里忙着搬家之时,陆先生一家却毫无动静。原来,陆家兄弟姐妹因为分配问题闹起了矛盾,僵持不下。眼看第一阶段搬迁奖励期限临近,他们最终求助于征收所和居委会。经过前后4次协调会,反复做工作、分析利弊,征收工作人员及时把矛盾化解,避免了奖励费的损失。

目前,仍有许多征收工作人员活跃在一线。随着成片旧改进入收官阶段,征收工作也将告一段落。记者了解到,到明年上海剩余成片二级旧里以下房屋约20万平方米,涉及居民1.1万户,预计在明年5月底前全面启动。

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