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天河棠下村旧改重启,员村、程界西村、程界东村也近了?

天河旧改,始终绕不开国际金融城。

早前,国际金融城东区以北片区整体策划研究及车陂-前进片区策划方案对外招标,将统筹协调片区内的城中村、旧厂房和老旧小区,推进有机更新,主要涉及到车陂村、前进村。

回顾:又见惊喜!天河车陂村、前进村旧改跑步进场

最近,国际金融城西区旧村改造也动起来了,涉及到西区部分的车陂村、前进村,以及棠下村。

近日,广州市天河区住房建设和园林局发布了2022年06月至2022年07月政府采购意向,采购项目为:棠下村、车陂村、前进村、广州国际金融城西区(旧村实施范围以外部分)基础数据核查项目,预算总金额为1022.69万元。

主要工作目标是:对范围内基础数据调查成果开展基础数据核查工作。金融城西区范围内的员村、程界西村、程界东村3条旧村被排除在外。

这次 ,棠下村旧改也动起来了。车陂村、前进村旧改早前已经关注过,这次重点来看下棠下村。

01旧改重启,征收储备推进

棠下村,位于广州天河的东部,比邻车陂村,村域范围东起车陂路、西至华师大东围墙,南紧靠珠江、北至北环高速路。

村内及周边有着许多交通干道,科韵路、广园快速路、中山大道西、黄埔大道中、车陂路,每一条都上下班的必经之路,车流量可想而知。

原本临近广州地铁5号线“科韵路站”、4号线“车陂站”,自地铁21号线开通后,棠下村也拥有了自己的地铁站“棠东站”,使得地段价值再次得到跨越式提升。

根据早前旧改推进工作,棠下村旧改分为三个片区,即金融城北区范围内、金融城北区范围外、棠下新墟(棠下第十、十一社)。

其中,棠下村新墟社早于2012年6月开始推进旧改工作。彼时,棠下村新墟社开始启动“城中村”改造工作,征求改造意见时投出了95%以上的同意率。

2013年8月份,新墟社传出好消息,仅用5个月的时间,完成了签约到全部拆除的工作,顺利拆掉最后一栋村民房屋。

速度快得十分惊人,说明棠下村村民对旧改的强烈意愿。2021年2月份,新墟社村民已经搬入回迁房,成为村里最早一批吃到旧改“螃蟹”的村民。

与棠下新墟相比,棠下村其余两个片区旧改则十分缓慢。

直到2020年底,棠下村旧改才传来开始入户测量,该村委托武汉科岛地理信息工程有限公司,开展棠下街道棠下股份合作经济联合社全面改造的基础数据调查工作。

根据消息,棠下村有十五个经济社,第一至九社(金融城北区范围内),村属房屋总建筑面积约54.6万㎡,其中村集体物业约41.5万㎡,村民房屋约13.1万㎡。

官方消息则是2021年4月,天河区棠下街道开始招标城中村基础数据调查工作,主要涉及到棠下村(金融城北区除外)、棠东村的基础数据调查项目。

根据招标公告,棠下村片区范围用地面积2.592平方千米、实施范围用地面积2.578平方千米,棠东村片区范围用地面积约0.5881平方千米、实施范围用地面积约0.586平方千米,实施范围建筑总量暂按为190.19万㎡、153.91万㎡计算。

启动以来,棠下村旧改推进十分速度。3个月后,棠下街道再次开展城中村全面改造土地勘测定界服务工作。

同一时间,国际金融城规划范围内的其他旧村,也纷纷推进全面改造工作,包括员村、程界西村、程界东村、车陂村等。

但好景不长,刚刚启动改造的棠下村就遇到了“大拆大建”限令、广州旧改全面核查。

早前旧村分类计划中,棠下村(金融城北区范围外)属于“十年规划”项目,尚未启动全面改造前期工作;棠下村(金融城北区范围内)属于“五年方案”,完成基础数据调查。

新的推进意见中,棠下村(金融城北区范围内)成为转征收储项目之一,金融城北区范围外的片区则没有给出推进意见。

02重点始终在金融城!

对比今年天河旧改动态,可以发现,推进重点始终离不开国际金融城。

5月份中,天河旧改有两条动态,一是、城市更新单元的详细规划纲要及公共服务设施专项规划,金融城范围外约20条旧村成为改造重点;二是、金融城东区以北片区中车陂村、前进村推进片区策划方案工作。

尽管这20条旧村成为旧改的重点,但目标是做好片区城市更新单元与旧改项目、重点功能片区等边界衔接关系。本质上,是配合国际金融城的发展,做好协调规划、建设。

车陂村、前进村的旧改,自然无需赘述。

目前,天河旧村改造已经转变了推进思路,转为全面改造、征收储备“两手抓”的方式。可以看到,国际金融城、智慧城、天河智谷3个重点规划片区内的旧村是转为征收储备的核心。

213个旧改项目推进意见中,天河旧村纳入征收储备的项目包括:大观村、棠下村(第一至九社,金融城北区范围内)、员村石东社(员村、程界东村、程界西村)、岑村。

如今,只剩下大观村、员村、程界东村、程界西村4条旧村尚未有动态发生。相信,如此趋势下,重启也不远了。

回到棠下村来看,旧改迟迟未有推进动态的一个原因也是与国际金融城规划相关。

2018年11月,广州金融城北区、东区规划正式对外公示。

棠下村所在的北区,总用地面积约为143.9公顷,将依托羊城创意产业园现有产业基础升级改造,引入创意办公、商务办公等功能,提升金融城产业功能,规划居住人口为3.8万。

棠下村所在片区承担着商业办公功能,改造方向为:结合棠下涌、棠下村的改造利用,引导金融城向北拓展,沿棠下涌两侧设置商业娱乐、商务办公、酒店等功能,提升城市环境景观。其中,广州地铁13号线经过棠下村,设有“棠下站”。

这样的规划,也是基于当下的产业基础进行升级。目前,棠下村村内及周边已经汇聚了大量创意科贸园,包括智慧港企业孵化基地、远洋互联网+创意园、御富科贸园、创客谷、本地智慧创新社区等。

同时,广州住建局发布的《广州市住房发展“十四五”规划》,提出广州致力筹建和供应城镇住房131万套,努力满足和解决300万人的住房问题。其中,新房供应主要来源于38条重点村的全面改造。

其中,天河区新增住房主要布局在天河智慧城和天河智谷片区,以及冼村、新塘、新合、员村、吉山、棠下和车陂等城中村改造区域。

所以,棠下村旧改推进工作,对于国际金融城的建设、广州住房供应保障都有至关重要的作用。而目前的棠下村,显然很难与国际金融城的身份匹配。

棠下村,是天河区人口聚集地之一,是广州市政府于上世纪九十年代左右,为了解决老城区拆迁户的住房问题,出资建设了棠德社区。

经过二十几年的发展,棠下村人口汇聚、商业繁华之余,已经开始破旧不堪,也被冠予了“外省村”的头号。村内招租广告随处可见,大单间价格350-850元/月,一房一厅650-1500元/月,两房一厅1200-2000元/月。

租金低廉、生活配套齐全也是广州“城中村”的共性,自然村内“胜景”也相通,道路狭窄、电线横空、阳光难见等。

目前,棠下村村内及周边已经好几年没有新盘入市,最近一期项目入市的是,2018年的富力天朗明居的尾期项目,而大部分项目基本建成年代为千禧年之前。

好消息是,珠江天力项目即将入场,弥补需求空白。资料显示,该项目由珠江投资、合生创展以及合生商管集团共同打造,拟命名为广州天力高新金融生态宜居中心。

项目就在骏景花园东北边,属于金融城北区,规划五栋32层高住宅,户型为125-180㎡大平层改善产品,吹风价8-10万元/㎡。

珠江天力项目,正在如火如荼地建设当中

如今,棠下村旧改重启,对于金融城北区及其周边来说,无疑是一个重大利好。

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